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Nießbrauch und Wohnungsrecht in der Immobilienwirtschaft

Nießbrauch und Wohnungsrecht in der Immobilienwirtschaft werden von vielen als „altertümliche Sicherung für den Lebensabend“ betrachtet. Diese Wahrnehmung – im Zusammenhang mit immobilienrechtlichen und immobilienwirtschaftlichen Aspekten – wird dem Nießbrauch und auch dem Wohnungsrecht aber auf keinen Fall gerecht. Effizientes Steuerungsinstrument? Vielmehr sind beide Bereiche jeweils als ein modernes und effizientes Steuerungsinstrument – auch losgelöst voneinander – zu sehen. Ob im Zuge einer „vorweggenommenen Erbfolge“ eine Mietzinsimmobilie schon vor dem Erbeintritt weitergegeben werden soll, ohne dass sich an der Nutzung durch den übertragenden Eigentümer etwas ändern soll, oder ob nur weiterhin die Mieteinnahmen bei dem übertragenden Eigentümer verbleiben sollen – beide Szenarien sind durch das Wohnungsrecht und den Nießbrauch abbildbar. Dabei sind in diesen Fällen die regelungsrelevanten immobilienrechtlichen und immobilienwirtschaftlichen Aspekte durchaus sehr komplex und bedürfen einer differenzierten Betrachtung.   So kommen Fragen auf über den Inhalt und die Bedeutung des Nießbrauchs oder des Wohnungsrechtes Warum und wie wird eine Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht bestellt? Gibt es unterschiedliche Formen des Nießbrauchs oder des Wohnungsrechtes? Wem kann ich einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen?   FAZIT: Im privatrechtlichen Bereich ist das Nießbrauchs- und Wohnungsrecht sicher ein modernes und effizientes Steuerungsinstrument, bei dem jedoch auch die steuerlichen und erbrechtlichen Komponenten mit berücksichtigt werden müssen. In der wohnungswirtschaftlichen Praxis ist ein Wohnungsrecht mit einer Mietsonderverwaltung zu vergleichen, die Verwaltung einer Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist die Verwaltung von Beständen, die mit Nießbrauchrechten belastet sind, problematisch, da die Abrechnungen für den Nießbrauch nicht mit den üblichen Eigentümer- und Mieterabrechnungen identisch sind. Der verwaltungstechnische Unterschied besteht hier darin, dass keine Kaltmietzahlungen zu leisten sind. Die durch die Benutzung verursachten Betriebs-...

EU Recht erweitert Umsatzsteuerfreiheit von Pflegeleistungen

Unternehmer, die Pflegeleistungen an hilfsbedürftige Menschen erbringen, können sich für die Umsatzsteuerfreiheit unmittelbar auf das Unionsrecht berufen. Dieses befreit Pflegeleistungen weiter gehend als das nationale Recht von der Umsatzsteuer. Für die Befreiung ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Pflegekraft mit der Pflegekasse auf Grund ihrer Kenntnisse einen Vertrag über Pflegeleistungen abschließen kann. Der tatsächliche Abschluss eines Vertrags ist nicht erforderlich. (Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)...

Überprüfung der Miethöhe bei verbilligter Vermietung

Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die Grenze 66 % der ortsüblichen Marktmiete ab 01.01.2016. Deshalb ist Folgendes zu beachten: „ Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig. Liegt der Mietzins unterhalb von 66 % der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden. „ Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge kurzfristig darauf geprüft werden, ob sie den üblichen Konditionen entsprechen und auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe der Miete geprüft und zum 01.01.2016 ggf. angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich, nicht bis an die äußersten Grenzen heranzugehen. Eine Totalüberschussprognose ist in allen Fällen nicht mehr erforderlich. „ Bei der Höhe der Miete kommt es zwar auf die 66 %-Grenze an, aber der Mietvertrag muss insbesondere bei Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich (Vermietung an fremde Dritte) standhalten, weil er sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird. Die Mieten und Nebenkosten sollten von den Angehörigen pünktlich bezahlt werden....

EU Recht erweitert Umsatzsteuerfreiheit von Pflegeleistungen

Unternehmer, die Pflegeleistungen an hilfsbedürftige Menschen erbringen, können sich für die Umsatzsteuerfreiheit unmittelbar auf das Unionsrecht berufen. Dieses befreit Pflegeleistungen weiter gehend als das nationale Recht von der Umsatzsteuer. Für die Befreiung ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Pflegekraft mit der Pflegekasse auf Grund ihrer Kenntnisse einen Vertrag über Pflegeleistungen abschließen kann. Der tatsächliche Abschluss eines Vertrags ist nicht erforderlich. (Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)...

Freie Unterkunft oder freie Wohnung als Sachbezug ab 01.01.2016

  Die Gewährung freier Unterkunft oder freier Wohnung ist bei der Berechnung der Lohnsteuer und der Sozialversicherungsbeiträge zu berücksichtigen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen „„freier Wohnung: Stellt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Wohnung unentgeltlich zur Verfügung, ist der ortsübliche Mietpreis zu berücksichtigen. Für Nebenkosten ist der Endpreis am Abgabeort anzusetzen. Unter einer Wohnung ist eine geschlossene Einheit von Räumen zu verstehen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. „„freier Unterkunft: Werden Räume überlassen, die keine Wohnung sind, handelt es sich um eine Unterkunft. Ab dem 01.01.2016 gelten unverändert folgende Sachbezugswerte: Heizung und Beleuchtung sind in diesen Werten enthalten. Der Wert der Unterkunft kann mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet werden, wenn der Tabellenwert nach Lage des Einzelfalls unbillig wäre. Ist der Arbeitnehmer in den Haushalt des Arbeitgebers aufgenommen oder ist die Unterkunft mit mehreren Beschäftigten belegt, vermindern sich der Wert von 223,00 € um 15 % auf 189,55 €. Für Jugendliche bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres und für Auszubildende beträgt der Sachbezugswert 189,55 € im Monat (6,32 € kalendertäglich)....